(직장인 재테크 1-2편) 부동산 투자 꼭 해야하나요? (feat. 왕초보) (2)

(직장인 재테크 1-2편) 부동산 투자 꼭 해야 하나요?  (feat. 왕초보) (2)

 

 안녕하세요. 아남댁남정네 입니다!! 직장인 재테크 1편 부동산 투자 해야하나요? 2편 이어서 진행하도록 하겠습니다.

 (※ 앞서 설명을 못 드린 것이 있는데 여기서 제가 작성한 부동산은 아파트에 관한 것입니다.
부동산 영역이 토지, 일반 주택, 아파트, 상가 등 굉장히 많은데 제가 미리 말씀은 못 드렸네요:) 일반 주택의 경우 거래가 잘 발생하지 않아 가격을 정확히 알기 어렵고, 개개인의 취향이 많이 반영되어 투자하기가 까다로운 것 같습니다.)

 

부동산 투자 방법들

 그럼 부동산 투자는 해야 한다는 것은 알겠지만 당장 돈이 없는데 어떻게 해야 하는 건가? 하는 의문이 들 수 있습니다. 우선 부동산 투자 방법 이란 게 생각보다 다양합니다. 초보분들을 위해 각각을 간단하게 알아보겠습니다.

 먼저 매매, 분양권, 갭 투자,임대, 경매 등이 있고 각 각의 수익 패턴을 간단히 정리하였습니다.

 1. 아파트 매매

  1-1  실거주 매매 - 장점: 안정적, 단점: 본인 거주지 장소 및 돈 유동성 저하 (시세차익 수익)

가장 안정적인 투자입니다. 가격이 떨어지더라도 계속 버티기가 가능하죠. 하지만 초기 자본이 많이 들긴 합니다 (최소 아파트 담보 대출 외 잔금 필요) 고가의 아파트를 매입할 경우 더 많은 담보대출을 이용하게 되고, 아파트 가격만큼 많은 상승폭을 기대하는 레버리지 투자라 할 수 있습니다.

  1-2  매매 with 전세 세입자 (갭 투자)-장점: 초기 투자금 적어짐, 단점: 역전세 위험, 세입자 관리 (시세차익 수익)

일명 갭 투자로 전세를 낀 아파트를 매매하는 방법이고 갭은 몇백부터 몇억까지 굉장히 다양합니다. 갭 투자는 시세차익을 노리는 레버리지 투자입니다.(이때 아파트 담보대출을 포함할 경우 전세자가 들어오지 않기 때문에 담보대출이 불가합니다) 위험한 것은 역전세(매매가가 떨어져 매매가보다 전세가가 더 높은 상황) 발생 시 세입자에게 돈을 추가로 돌려줘야 하는 겁니다. 그래서 집을 사는 건 항상 이러한 위험을 안고 가는 겁니다.

  1-3  매매 with 월세 세입자- 장점: 현금 유동성 발생, 초기 투자금 적을 수 있음, 단점:세입자 관리가 더 까다로움, 레버리지 위험 (시세차익 + 월세)

투자용으로 아파트를 매매하는 것인데, 여기서 아파트 담보대출 활용이 가능하며 보증금으로 어느 정도 레버리지가 가능합니다. 보통 월세는 보증금 + 월세 형태입니다. 예를 들어 보증금 5천만 원 월세 60만 원 같은 경우입니다. 이때 대출 이자와 월세 비용 등을 잘 고려해야 합니다.

2. 분양권

 장점: 적은 비용, 단점: 마이너스 P, 매도가 안될 시 등기 등록 (분양권 판매 수익 or 등기 후 아파트 시세 차익)

 계약금 10%, 분양권 프리미엄 (일명 P)만 있으면 쉽게 접근할 수 있습니다. 굳이 등기를 치지 않아도 분양권 판매를 이용해 수익을 낼 수 있습니다. 등기를 등록 후 2~4년 후 매도하는 경우도 많습니다.

3. 경매

 비슷한 물건을 싸게 살 수 있는 장점이 있습니다. 담보 대출도 잘 나옵니다. 다만 경매물건의 경우 경매로 나온 이유가 있습니다. 이를 잘 분석해서 들어가야 합니다. 경매로 매매할 시도 위의 일반적인 매매와 같이 실거주, 전세, 월세 세팅이 가능할 것입니다.

 

 저도 부린인지라 많은 경험을 하지는 못했고, 여기저기 얻은 지식과 경험으로 겉핥기 식으로 알고 있네요. 양해 바랍니다:) 이러한 방법들도 있다는 것을 아는 것만 해도 좋다고 생각해서 작성하였습니다. 저도 기회가 된다면 각 각의 방법을 경험은 해보고 싶습니다.

부동산 입지 항목

 부동산 매매를 하기 위해서 고려해야 할 항목은 어떤 게 있을까요? 제가 생각하는 중요도 순으로 나열하였지만 상황마다 다른 부분이 있습니다.

 1. 일자리=교통(시간)  (직주근접: 직장과 집의 거리 = 출퇴근 시간)

 부동산 가격의 가장 중요한 요소중 하나라 생각합니다. 서울을 예로 들어도 결국 양질의 일자리가 있는 곳으로 사람이 몰리게 되고, 일자리 근처에 집이 있어야 삶의 질이 올라가겠죠 (출퇴근 시간이 2시간 이상 걸리는 것은 참 힘들일이죠.) 따라서 신도시의 경우 광역철도 개통 소식만 들려도 집값은 급격히 상승하게 됩니다. 사실 저는 지방 거주라 큰 실감을 못했지만 지방에서 역시 양질의 일자리와 가까운 곳이 부동산 가치가 올라갑니다.(근처 고소득자가 많을수록 가격이 높은 부동산을 살 확률이 올라가죠)

 2. 신축: 아파트 자체 경쟁력
 요즘은 신축이 대세입니다. 이제 30년이 넘는 아파트도 심심찮게 보이는데요. 요즘 신축 아파트는 확실히 상품 자체의 경쟁력이 있습니다. 저도 20년 된 구축을 살다가 신축으로 이사를 왔는데 이사를 와보니 신축 한번 가면 구축으로 못 간다는 말이 실감 났습니다. 단지 내 주차를 대부분 지하로 만들고 단지 내의 놀이터, 커뮤니티 시설, 쾌적한 조경 등이 확실히 좋았습니다 아기가 있는 가정은 더할 나위 없는 거 같습니다. 구축을 살아본 저로서는 흔히 3세대 아파트라 부르는 2000년대 후반 지어진 아파트(단지 내 공원화, 지하주차장 연결 엘리베이터 등)에서도 충분한 만족감이 나올 것 같습니다. 보통 신축은 10년 이내로 잡는다는데 개인적인 생각으로는 10년 정도 기준으로 생각하고 있습니다.

3. 학교 (초품아-초등학교를 품은 아파트)
 학군의 중요성은 따로 언급하지 않을 정도로 다들 중요한 건 알고 계실 겁니다. 높은 교육열을 가진 우리나라 특성이 크게 좌우하는 것 같습니다. 요즘엔 특히 초품아 (초등학교를 품은 아파트)가 인기가 있습니다. 중, 고등학교는 해당 범위 내에만 있으면 되지만 어린애들은 멀리 통학시키기가 걱정되다 보니 이런 단지를 특히 선호하고 있습니다.

4. 주변 환경  (마트 , 생활권, 공원, 쾌적한 풍경 등)
 요즘은 리버뷰, 오션뷰, 숲세권, 스세권(스타벅스) 등등 주변이 어떤 편의시설이나 자연환경이 있냐도 중요한 요소로 작용하고 있습니다. 집에 있으면서도 리조트 같은 분위기를 내거나, 걸어서 다양한 편의시설을 이용할 수 있는 장점이 있죠. 일례로 같은 단지 내 아파트라도 어떤 뷰가 나오는가에 따라 수억까지 차이가 나기도 합니다.

 

5. 각종 호재 (도로, 혐오시설 철거, 상가 등 (백화점))
 인터넷의 발달로 호재에 대한 이슈 몰이 현상도 강한 것 같습니다. 어떤 산업단지, 백화점, 교통시설이 들어온다거나 쓰레기 처리장 등 혐오시설이 사라지는 등 모든 것을 열거하기 힘들 정도로 많습니다. 하지만 이때 주의할 것은 실제로 실행 가능한 것인지, 어느 시점에 될 것인지 등을 알아보는 것이 중요할 것 같습니다.

 다양한 요소들을 나열해보았습니다. 사실 언급 못한 사실도 많지만 초보분께서는 투자자들이 이러한 부분도 고려한다 정도로 알고 있으면 좋을 것 같습니다.

 

어떤 부동산을 살까?

 1. 수요와 공급

 가장 기본적인 중요한 요소가 수요와 공급입니다. 사려고 하는 지역의 인원은 한정적인데 신축 공급이 많다면 자연스레 가격은 하락 또는 조정이 될 가능성이 높습니다. 저도 현재 부족한 부분이지만 수요, 공급 분석은 관공서의 주택 개발계획 등에서도 파악할 수 있다고 합니다.

 

 수요와 공급 기준에서 적극적으로 투자할 만한 지역은 수요가 풍부한 서울, 경기, 광역시 등 인구 100만 이상인 도시나 혁신도시 등 지방의 인구 50만 이상 지역 위주라 생각합니다. 충분한 수요가 바탕이 된다면 내가 가진 자산이 하락하는 일은 크게 발생하지 않을 것이라 생각합니다. 일례로 조선, 자동차 업종의 경기 침체로 인구가 빠진 지역은 부동산 시장역시 직격탄을 맞았습니다.

 

2. 아파트 투자 원칙 세우기

사실 대도시가 아닌 지방에서도 아파트 가격이 상승하는 곳은 상승하기 마련입니다. 이때 문제는 다양한 입지 조건 중에서 우리는 선택을 해야 합니다. 모든 것을 만족하는 지역은 이미 가격이 올라있는 상태기 때문에 선택해야 하는 것입니다. 그 선택을 실행하고, 경험하면서 수정하는 과정이 각 각의 원칙을 세우는 거라 생각합니다.

 

 선택 시 주의할 것이 있습니다. 저를 포함해서 초보 투자자들이 실수하는 부분은 내가 살기 좋은 곳을 투자로 생각한다는 것입니다. 본인이 살기 좋다고 해서 투자하는 다른 사람까지 좋아 보이는 것은 아닙니다. (일례로 보통 본인 직장과 가까운 곳에서 가장 좋은 곳을 선택할 수 있지만, 출퇴근 시간을 살짝 양보하고 다른 좋은 조건의 아파트에서 거주를 하신다면 더 좋은 투자가 될 수 있습니다.)

 

 다양한 요소들이 있었지만 결국은 앞의 요소들이 적절하게 조합해서 지금의 집이 미래에도 잘 팔릴 수 있느냐? 받아줄 사람들이 있느냐? 가 가장 중요한 핵심이라고 생각합니다. 집을 매매할 때 이 관점은 항상 생각하고 있어야 할 것 같습니다.

 

 글을 마치며

 저는 무주택자의 경우 청약에 올인을 할 생각이 아니라면 마음의 안정을 위해서라도 자가 마련은 필요하다 생각합니다.(물론 당장 집을 마련해야 한다는 것은 아닙니다.) 직관적으로 많이 드는 예로 현재 A집:3억, B집:5억 집이 있다고 했을 때 각각 40% 가격이 상승해 A집:4억2천, B집: 7억이 되었을 경우, 전세로 계속 살고 있었다면 B집을 사는 것은 더 힘들어질 것입니다. 반면 A집이라도 있었다면 B집으로 넘어가는데 조금은 수월하겠죠. 점점 오르는 부동산 가격을 받쳐주는 것은 본인이 거주하던 집 역시 가격이 올랐고, 더 좋은 부동산으로 이사가 가능한 실수요자 또는 투자자가 있어서입니다.

 

 내 집 마련과 더 좋은 주거지에서 살고 싶은 것은 인간의 기본 욕구 중 하나라고 생각합니다. 사실 투자냐 투기냐에 대해서 말들이 많지만 본인의 확실한 원칙에 따라 불법적이지 않은 부동산 거래는 투자라고 생각합니다. 빚을 너무 두려워하지 않아도 됩니다. 본인이 감당할 수 있는 빚을 내고 부동산 투자는 건전한 투자라 생각합니다.

 부동산 투자 관련으로 간단하게 생각 정리 겸 포스팅을 하려 했더니 생각보다 내용이 방대하네요;; 기본 정보 위주로 주저리주저리 작성하였지만 왕초보 분들이 보신다면 어느 정도 감을 잡을 수 있었으면 좋겠습니다.

 

 사실 포스팅의 취지는 초보의 입장에서 "부동산에 대한 막연한 두려움을 없애자"는 것과 "인생은 길기 때문에 충분히 공부를 한 투자를 하며 스스로의 원칙을 세워 부동산을 투자해 보자"였습니다. (당장 투자하지 않더라도 충분히 공부를 하다 보면 언젠가는 또 좋은 기회를 잡을 수 있지 않을까요?)

 

 일반인까지 부동산 투자에 적극 뛰어들고 있는 상황에서 실거주자들의 내 집 마련이 어려워지고 있는 상황이 개인적으로는 안타깝습니다. 이런 상황에서 어떻게든 사게 될 집이라면 본인의 자산 입장에서라도 부동산에 관심을 적극 가지는 것은 좋다고 생각합니다. 작성하다 보니 부동산 책이든, 부동산 카페, 강의 등을 통해 공부하는 것이 필수라는 생각이 드네요.

 

 이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)